sábado, 11 de fevereiro de 2012

Em torno do petróleo

01/02/2012 - Revista Construção Mercado, Juliana Nakamura

Demanda imobiliária provocada pela exploração do petróleo faz Norte fluminense viver boom de crescimento e transformar-se em celeiro de oportunidades para construtoras e incorporadoras

Os investimentos vultosos decorrentes da exploração de petróleo na camada pré-sal, acompanhada por obras de infraestrutura e de grandes empreendimentos industriais, estão transformando o Norte fluminense. A expectativa é a de que uma corrente de migração atinja cidades até então pacatas, como São João da Barra, Macaé, Itaboraí, Campos dos Goytacazes, Maricá e São Gonçalo. Só Itaboraí recebeu 50 mil novos moradores em 2010, segundo dados da prefeitura, em decorrência da construção do Comperj (Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro) da Petrobras.
Todo esse fluxo funciona como mola propulsora para o mercado imobiliário. Não à toa as maiores construtoras e incorporadoras do País veem a rota do pré-sal como estratégica para seus negócios, como é o caso da CCDI (Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário), da MRV e da RJZ Cyrela que já lançaram seus primeiros empreendimentos em Campos e Macaé, por exemplo. "Para se ter idéia, são esperadas mais de 2 mil novas indústrias na região, que trarão novos empregos e demandas por residências e escritórios", informa Paulo Fabbriani, vice-presidente da Ademi-RJ (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro). Segundo ele, as oportunidades podem ser encontradas em todos os segmentos da indústria imobiliária, mas o volume mais expressivo de negócios certamente está no residencial. Isso vale tanto para habitações de padrão econômico, quanto para moradias de médio e alto padrão.
Rota do Petróleo
Um dos polos de desenvolvimento é justamente Itaboraí, onde está sendo instalada a nova refinaria da Petrobras, com perspectiva de gerar cerca de 170 mil empregos diretos e indiretos."No local, ainda há muitos vazios rurais e urbanos, que serão objeto de novas implantações, nesse caso, voltados mais para o uso comercial e para novas plantas industriais", comenta Fabbriani.
A Gaia está entre as empresas que apostam na demanda por moradia gerada pelos grandes investimentos em Itaboraí. A empresa do mercado de petróleo e gás recentemente inaugurou seu braço de construção civil e lançou no final de 2011 seu primeiro condomínio residencial, o Vita Felice, com VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 69 milhões.
Quem também deposita fichas na região é a Conasa, construtora com atuação na capital e na Baixada Fluminense e que vem ampliando seus negócios para o entorno da Bacia de Campos. Roberto Antunes, diretor da Conasa, revela que sua empresa está de olho principalmente em locais onde a tendência do mercado para os próximos anos é expandir, impulsionado pelo crescimento industrial de diversos segmentos, como é o caso de Itaboraí (por conta do Comperj) e de Nova Iguaçu (impactada pelo Anel Rodoviário). Entre os lançamentos que a Conasa tem em vista está um complexo que reunirá salas comerciais, hotel e salão de convenções, além de um grande empreendimento residencial visando atender à grande demanda por moradia, em Itaboraí.
Invasão de condomínios

Na esteira do desenvolvimento de Itaboraí está Maricá, que tem forte potencial para a implantação de novos bairros e empreendimentos de usos residencial e comercial. A cidade litorânea com pouco mais de 123 mil habitantes passa por ciclo virtuoso de investimentos e "se beneficia de sua localização, vizinha a Itaboraí e também muito próxima de Niterói, que tem classe média e média-alta expressiva, com mercado imobiliário profissionalizado e ativo", comenta Fábio Valle, diretor de vendas e marketing do grupo Alphaville.
A empresa, especializada no desenvolvimento de bairros planejados, possui em Maricá um banco de terrenos que soma mais de 1 milhão de metros quadrados. Além disso, lançou recentemente o Terras Alpha Maricá com VGV total estimado de RS 45 milhões. Fábio Valle conta que, na primeira fase, todos os 399 lotes do empreendimento foram vendidos em apenas cinco horas. Em função da rápida absorção do mercado, a empresa decidiu antecipar o lançamento da segunda fase onde estão sendo ofertados 213 lotes residenciais, dois lotes comerciais - que fazem parte de um grande centro comercial e de serviços -, e mais um lote comercial anexo. Juntas, as duas fases do Terras Alpha ocuparão área de 398 mil m2, somando 612 lotes residenciais com área mínima de 360 m2 cada. O total de área comercial do empreendimento ocupará 24 mil m².
O plano da Alphaville é lucrar oferecendo moradia para aqueles que atuam no setor de petróleo e gás e que estão se deslocando para essa região por conta dos investimentos do pré-sal. "Essas pessoas, engenheiros em sua maioria, buscam empreendimentos de alto valor agregado. Por isso, desenvolvemos produtos que tenham diferenciação, com amplas áreas verdes, áreas de lazer, locais planejados, com qualidade urbanística", diz Valle. Outro objetivo do grupo é oferecer bom retorno aos investidores. "Nesse ponto, em função do potencial de transformação e de valorização, Maricá mostra-se interessante para um número cada vez maior de investidores", comenta o diretor de vendas e marketing da Alphaville.
Mutualismo

As cidades em torno da Bacia de Campos tradicionalmente mantêm relação de dependência com a indústria de petróleo e gás e crescem simultaneamente aos investimentos realizados pela Petrobras. Macaé é um caso. Quase 25% dos 200 mil habitantes da cidade estão ligados, direta ou indiretamente, à produção de petróleo e gás.
Como não poderia ser diferente, a cidade, assim como Rio das Ostras e Campos dos Goytacazes, também está na mira de construtoras e incorporadoras. Mas nesses casos o foco volta-se não apenas para os residenciais de médio e alto padrão, mas também para os trabalhadores da base da cadeia de petróleo e do varejo da região, inclusive com empreendimentos que se enquadram no Programa Minha Casa, Minha Vida.
Nesse contexto de transformação, até mesmo cidades como São Gonçalo, que está mais próxima da capital fluminense, devem sentir os impactos dos investimentos do setor petrolífero. Com ocupa¬ção eminentemente da classe D, quase que inteiramente horizontal, São Gonçalo também deve passar por processo de adensamento urbano. A tendência, nesse caso, de acordo com Paulo Fabbriani, é que ocorra uma onda de verticalização.
Embora o processo de mudança das cidades do Norte fluminense já esteja em curso, o vice-presidente da Ademi-RJ lembra que o crescimento só deve se consolidar de fato se os investimentos em infraestrutura urbana por parte de governos municipais, estaduais, federal, e da própria Petrobras se concretizarem. "Sem infraestrutura, nada será possível na velocidade que se pretende", finaliza Fabbriani.

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