quinta-feira, 21 de fevereiro de 2013

O valor de cada bairro-irmão do Rio

17/02/2013 - O Globo, Karine Tavares

Leblon se distancia de Ipanema. Humaitá bate Botafogo. E Leme supera Copa

As principais vias se tocam. As praias se unem. E, para os mais desavisados, só um ponto de referência lhes mostra de que lado estão... se Ipanema ou Leblon, Copacabana ou Leme, Botafogo ou Humaitá. Mas, se nas ruas, os bairros-irmãos se confundem, os preços dos imóveis, de um lado ou outro, podem variar muito.
Até setembro do ano passado, por exemplo, Ipanema e Leblon tinham valor de metro quadrado tão próximos que se poderia até falar em empate técnico. Mas, desde outubro, o Leblon, que já tem o metro quadrado mais caro do país segundo o índice FipeZap, tem se distanciado dos preços do vizinho. Hoje, a diferença chega a 14,4%: com o valor médio do Leblon a R$ 20.495, e o de Ipanema a R$ 17.907. Já o Humaitá é 11,3% mais caro que Botafogo, e o Leme ultrapassa Copacabana em 4,95%.
Os dados são de pesquisa do Secovi-Rio e traçam o comportamento de valores entre alguns dos principais bairros-irmãos da Zona Sul, vizinhanças que, além de coladas geograficamente, têm gabaritos parecidos, prédios similares e uma ocupação que se deu mais ou menos ao mesmo tempo. Ainda assim, por motivos dos mais diferentes, um lado acabou se valorizando mais que o outro.
No caso da dupla Leblon e Ipanema, o que o mercado diz é que a alta de preços no bairro em que mora o governador Sérgio Cabral veio a reboque da copacabanização do bairro da musa de Tom e Vinícius. Quanto mais Ipanema ganhava gente e casas comerciais, mais o Leblon ganhava visibilidade. E valor.
A variação do custo do metro quadrado de janeiro de 2010 para cá, por exemplo, mostra preços mais altos no Leblon em 30 de 37 meses pesquisados.
- Até 2008, a Vieira Souto era a área mais nobre do Rio. Mas a Delfim Moreira tomou seu lugar, e o Leblon ganhou a ponta. É o que tem a maior demanda de imóveis, talvez por seus restaurantes e comércio mais sofisticados - diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio, lembrando que a ocupação de Ipanema é um pouco mais antiga.
Esse é, aliás, um dos fatores para entender a evolução do mercado imobiliário carioca. Como lembra a professora Margareth Pereira, da pós-graduação em urbanismo da UFRJ.
- Na virada do século XIX para o XX, com a construção dos túneis Velho e Novo, se deu o início da ocupação de Leme e Copacabana por uma classe mais abastada que, até então, vivia em Botafogo. A partir dos anos 30, com a modernização da cidade, ela começou a ocupar Ipanema e, nos anos de 1940, o Leblon.
Copacabana e Leme tendem a se tornar um só
Por menor que seja a diferença, quanto mais perto do mar ou da Lagoa, maior a valorização
Hoje, a realidade do Leme, que já foi considerado um nobre recanto, é praticamente igual à de Copacabana. Em janeiro, o Leme registrou um metro quadrado médio de R$ 11.772, e Copacabana, de R$ 11.217. Mas durante o ano passado, essa diferença girou em torno dos 2,84%, apenas. E para Leonardo Schneider, do Secovi-Rio, a tendência é que eles se tornem uma coisa só:
- O Leme perdeu o glamour e deixou de ser o refúgio que era até os anos 1970. Hoje, a área nobre de Copacabana é o posto 6 - diz Schneider, acrescentando que quanto mais próximo aos bairros nobres da Zona Sul, mais caro.
É o que se observa também na comparação entre Humaitá e Botafogo. Enquanto o primeiro está logo ao lado da Lagoa, Botafogo tem ainda áreas consideradas menos nobres como as ruas próximas à praia e à Rua da Passagem, que acabam jogando para baixo seu valor médio: R$ 10.618, em média, em janeiro. Já o Humaitá registrou no mesmo mês um metro quadrado de R$ 11.819.
A diferença de 11,31% foi exatamente a mesma registrada no mês de janeiro do ano passado. Mas ao longo de todo 2012, houve algumas alterações para cima e para baixo variando entre 6,22% e 13,38%, sempre com o Humaitá registrando valores mais altos.
Rubem Vasconcellos, presidente da imobiliária Patrimóvel, acredita que essas diferenças ainda podem diminuir. Afinal, é a velha lei da oferta e da procura que dá as cartas no mercado imobiliário. E seja qual for o bairro da Zona Sul, a oferta continua escassa:
- Antigamente, as pessoas faziam mais diferença entre morar em Botafogo ou Humaitá. Hoje, com a oferta escassa, elas já não se importam tanto. Até porque há ruas em Botafogo, como Dona Mariana e Eduardo Guinle, que são melhores do que boa parte do Humaitá.
As ruas citadas são algumas das que abrigaram os grandes palacetes que fizeram de Botafogo, assim como do Humaitá dos primeiros anos do século XX, a casa da burguesia carioca. Uma de suas vantagens era de terem passado em sua porta as principais linhas de bonde da cidade. Situação que começaria a mudar, de um lado e outro do túnel, a partir dos anos 1930, com o aparecimento do concreto armado e dos elevadores que fizeram surgir os primeiros prédios entre Botafogo e Copacabana.
Ipanema era, então, protegida pela legislação que, até o fim da década de 1970, só permitia ali construções com até quatro pavimentos.

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