domingo, 29 de setembro de 2013

Peu das Vargens, uma feroz especulação imobiliária

29/09/2013 - O Globo

RIO - Em 47 anos, a doméstica aposentada Joana D'Arc Cremonez, de 66 anos, nunca mudou de endereço, na Estrada do Pontal. Mas é como se morasse em outro lugar, bem diferente do meio do mato em que foi viver aos 19 anos, cercada de plantações de legumes, verduras e frutas por todos os lados, acompanhando a família vinda de Porciúncula, no Norte do estado. E ela não gosta nada do que vê atrás do muro dos fundos de casa: o terreno está pronto para a expansão de mais um dos condomínios que hoje "dão mais do que chuchu na serra" em Vargem Grande, Vargem Pequena, Camorim e parte de Recreio, Jacarepaguá e Barra, a área de 52 Km² incluída no Projeto de Estruturação Urbana que ficou conhecido como PEU das Vargens, de 2009. Trata-se de uma região maior que a Barra, que tem 48 Km2.

— Tudo piorou. Antes não precisávamos comprar nada. Vagem, feijão, cebolinha, nabo, beterraba... Até arroz se colhia no brejo. Na encosta, era cheio de bananas. A Estrada do Pontal era de barro. Não tinha restaurante, posto de gasolina, nem a comunidade do Morrinho, que já tem umas 50 casas. Hoje, chove e alaga tudo, pois está tudo entupido — conta Joana, cuja casa passou a fazer parte do Morrinho, que cresceu ao redor dela. — Aqui agora é assim: se alguém tem um pouco de dinheiro, compra um terreno, espera valorizar e vende para um condomínio.

Assim na favelinha, como nas áreas de classe média. Que o diga a geógrafa Ana Hardman de Castro, de 27 anos, 22 deles vivendo na chácara dos pais, casa comprada pelo avô na década de 1980, também na Estrada do Pontal, uma área com vocação para moradias de alta renda, por ser perto da praia e do acesso da Grota Funda:

— Vários sítios têm sido vendidos para virar condomínios. Agora estão chamando a região de "Pontal Oceânico", por causa de um condomínio. Até nosso CEP já mudou, como acontece quando se cria um bairro. Meus pais estão se sentindo motivados a vender o nosso. Já tentaram comprar para fazer um albergue aqui.

O que Ana e Joana veem de camarote, pesquisadores da UFRJ, UFF, PUC-Rio e PUC-Campinas observam com olhar acadêmico desde o ano passado, num estudo multidisciplinar - com apoio da Faperj, da Fapesp e do CNPq - previsto para ser concluído em dezembro. Arquitetos, geógrafos e biólogos se debruçam sobre as mudanças climáticas e de ocupação urbana, fazendo estudos comparativos de tipos de ocupação e indicadores socioambientais para adaptação de situações de vulnerabilidade e risco da região, de áreas inundáveis, às quais o Plano Lúcio Costa previa o uso agrícola. Eles elaboram cenários comparativos entre a realidade atual e o que está por vir, em vários aspectos: vegetação, volume de chuvas, temperatura, umidade, paisagem sonora, cheiros, mercado imobiliário... Tudo em busca de argumentos sobre como planejar se não essa parte da cidade, onde a lei já vigora e as mudanças acontecem rapidamente, outras, para as quais dá tempo de estudar melhores formas de expansão urbana.

— O que está acontecendo em Vargem Grande e arredores é irreversível. Este PEU já está ai. Mas há cerca de 20 outros em discussão, como Guaratiba. Estamos acumulando argumentos suficientes para mostrar que esse ritmo pode ser catastrófico. É uma forma de medirmos as consequências e pensarmos outras formas de edificar a cidade de forma mais consequente e adequada às características dos terrenos. Vamos continuar repetindo erros do passado, depois de tanta evolução técnica, científica e social? A gente não quer que aconteça ali o que aconteceu com a Zona Norte. Veja o custo que vai ser resolver o problema da Praça da Bandeira — diz Vera Tângari, doutora em Arquitetura e Urbanismo que coordena a Pós-graduação em Arquitetura da UFRJ e é uma das supervisoras da pesquisa, que envolve cerca de 20 professores, mestrandos, doutorandos e bolsistas. — A cidade é multidisciplinar. Não dá para pensar só na arquitetura e no urbanismo. Tem gente que quer resolver tudo com os chamados tetos verdes. Mas o problema é maior. Vendemos um Rio valorizado pela paisagem que estamos destruindo. E a paisagem cumpre funções importantes.

Nos anos 1970, todo o Rio passou a ser considerado área urbana. E a cidade logo passou a crescer na direção das Vargens. O grande boom imobiliário da região começou em 2000, e em 2009 entrou em vigor o PEU, que criou parâmetros urbanísticos capazes de turbinar ainda mais esse boom. Ao estabelecer o gabarito máximo de cada um dos 11 setores em que a região foi dividida, variando entre dois e 18 andares, o projeto instituiu o mecanismo da outorga onerosa: com o pagamento de uma contrapartida à prefeitura, o construtor tem a opção de erguer prédios com mais pavimentos. No setor A, entre a Avenida das Américas e o Canal do Cortado, por exemplo, o gabarito de três andares se transforma em seis com o pagamento da taxa.

O arquiteto com mestrado e doutorado em geografia Leonardo Name, da PUC-Rio, usou os dados de potencial construtivo previsto no PEU para fazer um cálculo simplificado de quantas pessoas a região pode ganhar se as taxas de ocupação forem levadas ao máximo permitido. A perspectiva é assustadora: Vargens e arredores podem receber mais de um milhão de pessoas. Em 2010, de acordo com o Censo, viviam 43.259 pessoas no Camorim, em Vargem Grande e Vargem Pequena. Na Barra, que tem só uma pequena parte no PEU, a população era de 135.924 moradores.

— Claro que o potencial máximo nunca é atingido. Sabemos que isso (chegar a um milhão de moradores) não vai acontecer e muito menos de forma rápida. As condições ambientais da região atrapalham também. Com os solos moles não dá para ter garagem no subsolo, por exemplo, e é preciso usar a superfície para estacionamentos. Mas é importante mostrar esse número de um milhão para pensarmos na magnitude do impacto que a lei permite — avalia Name. — O PEU aumenta muito o número de unidades em terrenos que, em sua maioria, eram vazios. Isso gera problemas de impermeabilização, numa área de baixada que fica junto à montanha, como acontece em Jacarepaguá. E, mais importante do que o possível aumento de população é a repetição do modelo de ocupação da Barra. É preciso lembrar que nos anos 70 a Barra era uma restinga, de lagoas limpas, e hoje tem uma deficiência sanitária enorme, que já se nota nas Vargens.

Ironicamente, segundo Name, a palavra saneamento não é citada uma única vez no texto do PEU. Quando o assunto são os transportes, há uma única menção, que determina que se faça a "complementação e implementação do sistema viário projetado para a região, prevendo a implantação de sistema de transporte de massa e sistema cicloviário". E é só. Detalhes da execução dessas vias ou dos trajetos das ciclovias, no entanto, não existem.

- Na maioria das vezes em que se menciona a infraestrutura no PEU, diz-se que deverá haver compatibilização entre a infraestrutura instalada e o adensamento das áreas. O problema é o abismo que há entre a letra da lei e sua execução - lamenta o pesquisador.

A bióloga Rita Montezuma, professora da UFF que se dedica à ecologia urbana, lembra que o principal problema do Rio é a chuva, principalmente no verão:

- E há relatos disso na região desde o século XVII, pelos beneditinos. No entanto, nosso planejamento é totalmente alheio a isso. Não faltam instrumentos de conhecimento, mas sim políticas públicas. É preciso ter em mente que os espaços não são nem física em socialmente iguais. E essa visão homogeneizadora provoca a descaracterização do que é ser carioca: com condomínios que tentam se bastar, cria-se ruas desertas, fragmentação, isolamento, até em termos políticos.

- Nossa crítica principal é que quem define a forma que a cidade toma é o mercado, que faz o que é mais barato para construir e o mais caro para vender. Construir edifícios de centro de terreno forma uma cidade de torres e tira a vitalidade das ruas, como na Barra. Seria possível construir a mesma quantidade de unidades de outra forma - acrescenta Name, para quem a maior contribuição que as simulações em curso podem dar é mostrar que a legislação não desenha a cidade, não a projeta. - Ela trata o mercado urbano como se fosse geométrico, considerando apenas taxa de ocupação, gabarito e índice de aproveitamento do terreno, como uma maquete eletrônica.

Para o estudo, a região das Vargens foi dividida em quatro unidades de paisagem: floresta (mais preservada), encosta, planície (onde o solo precisa ser impermeabilizado) e orla (já consolidada). Os pesquisadores estão priorizando a planície — como as estradas dos Bandeirantes, do Rio Morto e do Sacarrão, filés mignons do mercado, porque são eixos importantes —, onde há áreas em que até 25 metros de profundidade o que se tem é lama. Fazer a fundação de edifícios nesses terrenos requer muitos aterros e investimento. Segundo Vera, o fato de trocar gramados por pavimentação vai impactar a drenagem dos terrenos. Alagamentos são inevitáveis.

Uma outra frente de trabalho do grupo é o registro do atual panorama sonoro e olfativo da região. Segundo a arquiteta e urbanista Andréa Queiroz Rego, com mestrado e doutorado em acústica, com o fim das chácaras, os sons produzidos por animais domésticos, pela fauna silvestre e pelo baixo tráfego de veículos estão sendo substituídos por sons de condomínio, latidos, música e gritos. O material vem sendo gravado com equipamento especial e anotado em fichas. Um dos itens detalha o fundo sonoro (como o de um rio, por exemplo), eventos sonoros (como a passagem de uma moto), sinais sonoros (buzinas, campainhas) e marcos sonoros patrimoniais (sino de igreja, campainha de recreio de escola). Mas também há registros de clima (temperatura, umidade, direção e velocidade do vento, insolação) e vegetação (para ajudar a documentar a fauna), além da síntese da paisagem urbana (se o espaço é pavimentado, como é o mobiliário urbano, e os odores que se destacam, como cocô de cavalo, jaca podre e abricó do mato). Odores como o de cocô de cavalo e jaca podre tendem a desaparecer. Também será analisada a valorização dos imóveis, a partir da comparação de preços atuais com os de anúncios de venda publicados em classificados de jornais ao longo de 2010.

- Mesmo sem o aumento do fluxo de veículos, só com os novos prédios já aumenta o ruído. Os edifícios mais altos em frente às vias provocam espelhos de som - explica a arquiteta Maria Lygia Niemeyer, que faz as simulações a partir do ruído urbano a ser gerado com a ocupação prevista. - Hoje é região praticamente deserta. As pessoas usam muito bicicleta. As mudanças vão descaracterizar a paisagem sonora.

Outro ponto a ser analisado será a valorização dos imóveis, detectada a partir da comparação de preços atuais com os de anúncios de venda publicados em classificados de jornais ao longo de todos os domingos de 2010, que foram guardados por Rita Montezuma.

- Na Barra, o processo de ocupação levou 30 anos. Nas Vargens, será muito mais rápido. A área está crescendo muito de 2008 para cá. Principalmente, por causa das Olimpíadas. Mas, com a valorização imobiliária e os novos moradores de classe média alta, vem também as favelas, já que a vizinhança demanda mão de obra que não terá onde morar. Já são cerca de 15 delas na região - observa Vera.

A Secretaria municipal de Urbanismo informa que monitora os impactos da lei na região e que vem estudando mudanças, considerando a relação adequada entre a ocupação, o meio ambiente e os impactos viários decorrentes do adensamento. Mas não detalha que mudanças são, nem quando serão apresentadas.

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