quarta-feira, 29 de janeiro de 2014

Imóveis na Cruzada se valorizam até 135%

27/10/2013 - O Globo

Os sinais da mudança são anunciados na entrada da Cruzada São Sebastião, no Leblon. Ao chegar a um dos dez blocos do conjunto habitacional, onde moram cerca de cinco mil pessoas, uma das moradoras pergunta se a entrevistada é a nova vizinha que, há pouco mais de 19 meses, vem influenciando o cotidiano do lugar. À porta, Deisi Soleti abre seu apartamento de 24 metros quadrados para contar por que preferiu investir no conjunto que foi inaugurado em 1957, no coração do Leblon. Embora pequeno, o seu apartamento teve valorização de 135% em menos de dois anos.

Ex-comissária de bordo da Varig, Deisi se viu sem condições de manter o apartamento que tinha na Rua Almirante Guilhem, no mesmo bairro. Não titubeou: vendeu o imóvel e comprou o apartamento de quarto e sala que, totalmente remodelado, virou referência de decoração para os vizinhos que, em sua maioria, moram em imóveis com problemas de conservação.

- Perto de minha aposentadoria, vi a Varig e o Aerus (o fundo de pensão da companhia) irem à falência. Na época, morava em um apartamento de 120 metros quadrados a uma quadra daqui, e a primeira coisa que pensei foi: "como vou me manter aqui?".

Pagava um condomínio de R$ 1.200 e só pensava que, à beira dos 50 anos, não arranjaria um emprego que me permitisse ficar. Por isso decidi me mudar. Pensei na Barra, mas vi que não daria para fugir do condomínio. Percebi que a solução seria vir para cá. Moraria no mesmo lugar, a duas quadras da praia, perto da escola da minha filha, e viveria com minha aposentadoria.

Daisi enfatiza que sua visão é de quem está investindo na cidade:

- Quando saí do meu apartamento, senti os olhares de quem diziam: "ih, faliu!". Sei que me viam como uma derrotada. Mas minha visão é outra. É a de empreendedora. Comprei o apartamento há um ano e sete meses por R$ 170 mil. Hoje, a Caixa Econômica avaliou o apartamento em R$ 400 mil.

Deisi não foi a única a enxergar além do estereótipo. Assim como ela, profissionais liberais, jovens estudantes e investidores têm buscado moradia na Cruzada e outras áreas da cidade como as favelas pacificadas da Rocinha e do Vidigal. Com essa migração, os preços dos imóveis subiram.

Janela de oportunidades

O urbanista Jake Cummings, pesquisador da Universidade de Harvard que estudou a gentrificação em áreas de baixa renda da Zona Sul, diz que casos como o da Cruzada concentram três fenômenos que, juntos, criam as condições para a transformação: acessibilidade, uma economia forte e o interesse de compradores com maior poder aquisitivo:

- Especialistas discutem sobre qual dessas três forças é mais importante, mas, recentemente, Rio vem experimentando todas as três. E, enquanto a economia do estado tem crescido nos últimos anos, os custos de habitação têm aumentado muito mais rapidamente que a renda. E os megaeventos que vêm para a cidade trouxeram todos os tipos de reformas urbanas. Somadas a isso, as UPPs efetivamente reconfiguraram a infraestrutura de segurança nesses lugares.

Cummings afirma que, apesar de a gentrificação ser lembrada também pelo choque que produz entre novos e antigos moradores, o fenômeno representa uma oportunidade:

- Esses lugares precisam de investimento, e a iniciativa privada e o poder público estão dispostos a investir. O desafio é canalizar esses investimentos de forma inclusiva.

Na favela do Vidigal, um dos objetos de estudo do pesquisador americano, vive a londrina Alex Gillot, de 27 anos, que chegou ao lugar há três anos vinda de uma viagem à América do Sul e, contrariando o conselho de amigos, estabeleceu-se no lugar antes do início do processo de pacificação. Na época, segundo ela, o número de estrangeiros era menor e eles ficavam encantados pela forma como os moradores se relacionavam entre si e no espaço público.

Alex conta que, após o início da pacificação, percebeu mudança nas manifestações culturais. Por isso, se uniu a três amigas, a gaúcha Vanessa Garrone e a carioca Angélica Grativol, ambas recém-chegadas à favela, e Lin Falcão, uma comunicadora do Vidigal, para criar um movimento cultural. Com o apoio de oito ONGs e de moradores, organizaram o primeiro Vidigal Cria Ativos, ocupando ruas com shows e oficinas gratuitas destinados a moradores locais. Ciente do papel de agente da transformação que ela critica, diz que o mais importante é o esforço para manter e os valores, apesar das transformações:

- É fácil achar que a culpa é do estrangeiro, mas esse é um movimento experimentado por todo o Rio. Favela está na moda. Precisamos mostrar a quem chega que há um código e uma história a serem respeitados.

A favela é, segundo o arquiteto Rogério Goldfeld Cardeman, pesquisador do processo de ocupação do Rio, o maior exemplo de gentrificação na cidade hoje:- Estão fazendo pousadas no topo da favela por causa da vista. Com isso, as pessoas vendem seus terrenos e saem dali.André Gosi, diretor social da Associação de Moradores do Vidigal, afirma que a vinda de pessoas de fora está gerando oportunidade:- Quem está sabendo enxergar a oportunidade está ganhando muito dinheiro. Tem gente que transformou a sua casa em pequeno hostel e não para de receber estrangeiros, principalmente da Europa. Mas a gente fica um pouco assustado porque isso valoriza os terrenos e podem surgir muitas ofertas de compra. Na minha opinião, dentro de 15 anos a comunidade estará completamente mudada. Por outro lado, não podemos condenar as pessoas que vendem o terreno, porque muitos moradores de fato querem voltar para sua terra natal.

Novos e velhos costumes

Na Cruzada São Sebastião, costumes dos novos moradores já entram em conflito com o cotidiano dos mais antigos. Manoel João Camilo foi um dos primeiros a ocupar um apartamento no lugar. Aos 82 anos, é vice-presidente da associação de moradores do conjunto e mora com duas filhas e dois netos em um apartamento de um quarto.Ele diz que os moradores recém-chegados, com exceções, se fecham em suas residências.- Eles trazem a cultura de apartamentos como os da Selva de Pedra (condomínio em frente à Cruzada), onde ninguém sequer se cumprimenta. A maioria é solteira e não tem filhos.A valorização dos imóveis também já é sentida no lugar. Embora não haja números oficiais, os valores subiram mais de 100% no último ano, segundo a associação de moradores local. Sua presidente, Laíde Melo, que nasceu e cresceu no conjunto, conta que, no atual estado em que se encontram, um conjugado está sendo vendido entre R$180 e R$200 mil; um apartamento de um quarto, por R$270 mil; e um de dois quartos por até R$350 mil.

Há informações de que um dos imóveis estaria à venda por R$ 500 mil.Idealizado por Dom Helder Câmara na década de 1950 como um projeto piloto de habitação popular, o conjunto tem 965 apartamentos divididos em dez blocos, onde, na ocasião da inauguração, foram alocados os moradores da Favela Praia do Pinto, que ficava às margens da Lagoa Rodrigo de Freitas. Os três primeiros blocos têm 168 apartamentos conjugados.

Outros quatro, com 84 apartamentos de quarto e sala, e os três blocos restantes, com 42 apartamentos de dois quartos.

Deisi, outra agente da mudança, prefere que seus vizinhos permaneçam:

- Fui muito bem recebida e busquei servir de exemplo para os novos vizinhos, trazer algo que melhorasse a situação de todos. Hoje, as pessoas me convidam para festas, pedem ajuda na reforma de suas casas. E alguns amigos já manifestaram a vontade de vir para cá. Conversei com o síndico do bloco e acho que podemos fazer melhorias. Estamos cobrando uma taxa extra e estudando a possibilidade de alugar um espaço no térreo para um pequeno estabelecimento e reverter o dinheiro para o condomínio.

Presidente da Associação de Moradores da Cruzada São Sebastião (Amorabase), nasceu e cresceu no conjunto idealizado por Dom Helder Câmara. Com 42 anos, é testemunha das mudanças que estão ocorrendo no local. - Os apartamentos foram mudando de donos ao longo dos anos. Inicialmente, quando era todo da Favela do Pinto, todo mundo se conhecia. Com o tempo, veio uma leva de novos moradores, muitos do nordeste, que eram mais reservados. E começaram a mudar esse perfil.

Agora, no entanto, tem vindo muito morador novo para a Cruzada. Eles são diferentes, destoam muito do pessoal mais antigo que mora aqui. É um pessoal com maior poder aquisitivo, que chega com hábitos diferentes. Eles não se entrosam muito. Não participam. Entram em casa e se fecham. Filha de uma das líderes comunitárias mais antigas do conjunto ( a mãe foi presidente da Associação de Moradores e é síndica de um dos dez blocos do conjunto habitacional) comprou um apartamento no local, onde mora com o marido e dois filhos. Falou das mudanças na Cruzada, das dificuldades de gerir a Associação, da discriminação que sempre estigmatizou os moradores do conjunto, e do fantasma da desocupação, que sempre rondou o imaginário de quem chegou aos apartamentos vindo da Favela do Pinto.

- Desde pequeno a gente ouve que vão tirar a Cuzada daqui. Primeiro houve o boato de que o Clube Monte Líbano ia tirar a gente. Depois o vilão era o Scala. Todo mundo dizia que o Scala ia expulsar a gente daqui. Há dez anos, o fantasma passou a ser o Shopping Leblon. E agora é o Metrô. Embora todo mundo tenha escrituras dos apartamentos, esse fantasma (da desocupação) existe há muito tempo e ainda assombra muita gente aqui. Há até quem diga que imobiliárias estão comprando secretamente os apartamentos em nome de um laranja para poder por o conjunto abaixo. Manoel João Camilo

Ex-morador da Favela do Pinto, foi um dos primeiros a ocupar um apartamento na Cruzada São Sebastião. Paraibano de Campina Grande, é, hoje, aos 82 anos, vice-presidente da Associação de Moradores do conjunto. Mora com dois filhas e dois netos em um apartamento de um quarto. É um dos poucos moradores originais da Cruzada e guarda na memória a história do conjunto.

- Morava na Favela do Pinto quando começaram a construir a Cruzada. Na época, houve dois incêndios e, num deles, saí só com a roupa do Corpo. Eu morava com um primo, a mulher e uma filha. Depois do incêndio, eles foram para um alojamento montado no local onde hoje é o Monte Líbano. Como não queria incomodar a rotina deles, pois a filha tinha 14 anos, acabei alugando um apartamentinho em Copacabana e fiquei de fora do cadastro feito pelas freiras, que só consideraram quem estava instalado nos barracões. Meu primo veio para um dos apartamentos e eu fiquei de fora. Mas, veja o destino, fui a uma festa e encontrei a mulher e a filha do meu primo com uma amiga que morava na Cruzada. Chamei-a para a Roda Gigante e acabei vindo pra cá com ela, onde tivemos três filhos e muitos netos.

Ele conta que, ao contrário do que muitos acreditam, os apartamentos não foram dados aos moradores.

- A gente não ganhou os apartamentos, não. A gente comprou. Funcionava da seguinte forma: quem recebia um conjugado, pagava mensalidades equivalentes a 8% do salário mínimo. Quem recebia um quarto e sala, pagava 12% do salário mínimo. Quem recebia um de dois quartos, pagava 15% do salário mínimo. Ele garante que os novos vizinhos são bem-vindos, mas diz que teme pela identidade do local.

- Quando nos mudamos para cá, e só havia pessoas advindas da favela, a vida era outra, muito diferente. Todo mundo se conhecia e nós eramos mais unidos. Com o tempo, os apartamentos começaram a ser vendidos e isso mudou. Num primeiro momento, os novos moradores, a maioria do nordeste, se fechou. Eles chegavam e saíam e ninguém via. Hoje as pessoas que chegam são ainda mais fechadas. Trazem para cá a cultura de apartamentos como o Selva de Pedra, aqui da frente, onde ninguém sequer se cumprimenta. Esse pessoal novo não aparece, não procura saber o que acontece na vizinhança. Vivem trancados em casa ou vivem na rua. A maioria é solteira e não tem filhos.

Ex-comissária de bordo da Varig, ela se viu, a dois anos da aposentadoria, sem condições de manter o apartamento que tinha na Rua Almirante Guilhem. Não titubeou: Vendeu o imóvel e omprou um apartamento de quarto e sala na Cruzada São Sebastião. Embora diga que não quer que o lugar perca a aura de cidade do interior, sua chegada ao conjunto já está influenciando a vizinhança e trazendo mudanças.

- Fui muito bem recebida aqui e eu busquei servir de exemplo para os novos vizinhos, trazer algo que melhorasse a situação de todos. Hpoje, minha presença aqui está influenciando os moradores. Minha casa virou ponto turístico.. As pessoas me chamam para festas, para pedir ajuda na reforma de suas próprias casas. E alguns amigos já manifestaram a vontade de vir para cá também. Tenho conversado com o síndico do bloco e acho que podemos melhorar ainda mais. Já estamos cobrando uma taxa extra para fazer melhorias. No futuro, acho que podíamos aproveitar o espaço no térreo para trazer mais dinheiro para o condomínio, alugando-o para alguns pequeno estabelecimento comercial. Eu mesmo penso que poderia fazer um café. Não quero ser síndica. Acho que é muito cedo. Mas ainda há a questão do respeito. Ele está há mais tempo. Então, por respeito, quero trabalhar junto a ele.Sobre uma possível saída dos moradores antigos, ela lamenta:

- Sei que tenho o direito de morar aqui, que é um espaço tão querido para eles. Mas não gostaria que ninguém vendesse seus apartamentos porque não tem mais condições de morar aqui. Quero fazer parte do mundo deles, mas com ideias novas. Aqui é como uma cidade do interior. Interajo com todo mundo e minha porta fica aberta o dia inteiro. Em que lugar eu ia ter isso no Leblon?

No prédio onde morava, um pequeno edifício de três andares e poucos apartamentos, as pessoas tinham uma dificuldade enorme de interagir. Via que as pessoas saíam e deixavam seus filhos com as babás. Morei mais de 20 anos sem conhecer os vizinhos.O apartamento de Deisi, que foi totalmente reformado, virou modelo de bom gosto e decoração. Na parede, cartazes emoldurados recomendam: "Keep calm and drik wine" e "Home is where the heart is". Janelas de vidro temperado dão a privacidade que a porta aberta deixa à merce da curiosidade dos vizinhos. Do lado de fora, flores e a vista do Cristo.

Moradora do Vidigal desde a década de 1990, Graça aprova a transformação pela qual a favela está passando mas diz que não quer ficar para testemunhar a mudança. Ela diz que quer vender sua casa, que fica na entrada da comunidade, para comprar um imóvel no no subúrbio. É legal ver o Vidigal visitado por pessoas diferentes, mas o custo de vida subiu muito. A cerveja, por exemplo está mais cara que em um botequim do Leblon. Agora você até encontra marcas importadas em qualquer bar, mas o preço subiu muito. Tem ainda a questão da oportunidade. Quero aproveitar que o preço dos imóveis se valorizou para comprar uma casa no Méier, onde sempre quis morar.

As três amigas chegaram no Vidigal nos últimos anos e vem testemunhando, com muitas críticas, as mudanças que estão alterando o perfil dos moradores. Para elas, o processo que pôs a favela em evidência está fazendo com que as manifestações culturais tradicionais desapareçam.

- Antes, as manifestações culturais na comunidade era voltadas para os moradores. Agora, são voltadas para os turistas e para a classe média. Uma festa numa laje chega a custar R$ 150.Pensando nisso, buscaram o apoio de ONGs e de moradores locais para um movimento de resgate da cultura da favela. O esforço resultou no evento Vidigal Cria Ativos, que leva hoje para a Rua Benedito Calixto, antiga Rua Nova, a partir das 12h, um dia inteiro de atividades como oficinas gratuitas e performances de artistas locais.Jake CummingsFormado em Urbanismo pela Universidade de Harvard, o americano Jake Cummings tem estudado o fenômeno da atração dos estrangeiros em favelas cariocas e o impacto no custo de vida nestas comunidades.O que está levando a gentrificação às áreas de de baixa renda da Zona Sul do Rio?

Existem geralmente três fenômenos que, juntos, criam as condições para a gentrificação em um bairro de baixa renda particular. A primeira é o interesse do consumidor: um segmento mais rico da sociedade torna-se interessado em viver naquele bairro. A segunda são as condições econômicas: em uma economia forte, o crescimento da renda pessoal e a migração interna que supera a oferta de habitação na cidade. Isso leva o mercado imobiliário a exercer pressão sobre a habitação. Assim, famílias com maior poder aquisitivo começam a comprar e alugar imóveis em bairros de baixa renda. Os moradores dessas áreas, por sua vez, mesmo que se beneficiem do crescimento econômico, geralmente acabam sobrecarregados pelo aumento dos aluguéis. A terceira é a acessibilidade. Parte do valor de um imóvel é determinada por sua localização, ou seja, pelo nível de acessibilidade a uma variedade de destinos urbanos . Projetos de reestruturação urbana que introduzem nova infraestrutura de transportes, como uma linha de metrô, ou outras instalações, como parques e zonas comerciais de varejo, mudam essa equação. Especialistas discutem sobre qual destas três forças é mais importante, mas, recentemente, o Rio vem experimentando todos os três fenômenos.

No caso das favelas, há um interesse de longa data, especialmente a nível internacional, com o surgimento do fenômeno da "favela chique". Na sua opinião, quais as áreas de baixa renda do Rio são mais suscetíveis ao fenômeno?

Alguns argumentam que a gentrificação só pode acontecer na Zona Sul, mas este é um reducionismo. Se considerarmos esta equação (demanda + economia + acessibilidade), existem favelas em outros lugares que são suscetíveis. Com a introdução de uma UPP , um teleférico e um novo arranjo comercial, o Complexo do Alemão, por exemplo, teve aumentada a acessibilidade a algumas de suas áreas, mesmo que se diga que os agentes de gentrificação ali sejam diferentes dos que agem no Vidigal. A gentrificação das favelas cariocas começou com uma cara internacional e entrou de mãos dadas com a economia do turismo, mas isso não significa que ela não está se ampliando. Quem sofre mais com o fenômeno?

Os mais vulneráveis ​​aos efeitos da gentrificação são justamente os que vivem de aluguel. Favelas como a Rocinha , que têm uma grande proporção de imóveis alugados, são de particular preocupação. Quais os aspectos positivos e negativos da gentrificação nessas comunidades?

Este é um assunto controverso. Um aspecto chave, que é positivo, são as melhorias físicas que normalmente chegam com a mudança. O principal ponto negativo é, naturalmente , o deslocamento dos moradores existentes. Acho que a coisa mais importante a lembrar é que , em geral, o Rio está no caminho para ter uma divisão social mais forte, não apenas em termos econômicos, mas em termos espaciais, ou geográfica. Sem uma robusta política habitacional, os moradores pobres deslocam-se cada vez mais para áreas periféricas, com baixos níveis de acessibilidade. Grandes cidades mundiais, como São Paulo ou Lagos, na Nigéria, já viram isso acontecer, e este é um futuro possível para Rio. Se favelas com boa infraestrutura e bem localizados então se valorizam ou são erradicadas, e seus moradores são empurrados para projetos habitacionais longíquos, em lugares como o Cosmos e Campo Grande, na Zona Oeste, estamos incentivando a continuação de todos os problemas ligados à marginalização: tráfico de drogas, milícias, a extrema desigualdade social e a falta de oportunidade. Décadas de experiência em cidades americanas mostrou-nos que este é um resultado terrível, mesmo que seja em grande parte resultado da lógica do mercado. Como evitar isso?

Outras áreas de interesse incluem o que me refiro como a manutenção da integridade social e cultural. Não se trata de preservar favelas em seu estado atual, opondo-se a todo desenvolvimento ou à mudança na sua composição social. Qualquer bairro pode evoluir ao longo do tempo, de uma geração para a seguinte. As favelas também. Na verdade, uma força das favelas é o seu dinamismo e sua incrível capacidade de adaptação. Mas, em um curto período de tempo, a gentrificação pode ter o efeito de perturbar o tecido social e prejudicar a capacidade de adaptação que os pobres têm desenvolvido a fim de sobreviver. Além disso, a gentrificação é culturalmente homogenização. Favelas são a essência da identidade cultural do Rio de Janeiro. E cada favela é única. Na medida em que as favelas são transformadas em abrigos para a classe média ou retiros turísticos, este bem cultural estará perdido. O que o poder público pode fazer para minimizar os efeitos negativos da gentrificação na vida dos moradores?

O primeiro ítem da lista deve ser a questão do direito à habitação. O governo precisa ampliar e diversificar o seu plano para a expansão da oferta de habitação para os moradores de baixa renda. A partir do início de 2012, quando realizei minha pesquisa, cerca de 80% por cento da construção de novas habitações para os moradores de renda mais baixa (entre 0 e 3 salários mínimos) sob o programa Minha Casa Minha Vida foram planejadas para as bordas externas do Rio, na Zona Oeste. Algumas ações foram tomadas pela Prefeitura para resolver esse desequilíbrio, mas muito mais precisa ser feito. É preciso haver um menu mais amplo de opções: moradores de baixa renda, especialmente trabalhadores, devem ter outras opções além da possibilidade de morar em favelas que ainda não sofreram os efeitos da gentrificação ou em uma unidade remota na periferia. Em um mercado imobiliário ativo como o de hoje, uma das políticas mais eficazes é o chamado zoneamento inclusivo. Incorporadores deveriam ser obrigados a fornecer uma fração das novas unidades habitacionais a moradores de baixa renda. Isso porque o ambiente econômico de hoje é tão favorável aos incorporadores, que muitos estariam dispostos a fazer essa concessão em troca de uma licença de construção.

Os complexos mistos que resultam dessa política podem parecer estranhos para muitos brasileiros, mas essas políticas são comuns em mercados imobiliários nos Estados Unidos e funcionam bem. E nas próprias favelas, o que pode ser feito?

Dentro da própria favela, o governo precisa levar a sério a servir os interesses da comunidade. O projeto de integração social favelas tem muitos componentes: melhor infraestrutura, mais serviços, serviços sociais… Mas os itens que acabam sendo priorizados: regularização fundiária, legalização de energia elétrica e serviços de tv a cabo e infraestrutura, são os itens que incentivam a gentrificação ainda mais. Os grupos comunitários em favelas que estão recebendo esses serviços geralmente preferem ter serviços sociais e melhor saneamento em primeiro lugar, antes que esses outros projetos, mas essas preferências são rotineiramente ignoradas. Em última análise, eu acho que a gentrificação será melhor mitigada por medidas tomadas pelas próprias comunidades. Grupos de base dentro de favelas precisam organizar e desenvolver uma visão para a sua comunidade que inclui tanto o crescimento quanto os novos moradores. Desenvolver esta visão, mais cedo ou mais tarde, irá ajudá-los a responder com propriedade as propostas oferecidas pelo poder público e pela iniciativa privada. Isso já vem acontecendo no Vidigal, na Rocinha, no morro da Babilônia, entre outros. Ativistas no Vidigal têm trabalhado com os empresários para garantir que o desenvolvimentos proposto está estruturado de uma forma que respeite o meio ambiente local e para que uma parte dos postos de trabalho e outros benefícios permanecem na comunidade.

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