O Globo, Flávia Monteiro, 02/mai
Um recorde no mercado imobiliário nacional. Assim foi considerado o lançamento, em agosto de 2005, da Vila do Pan, na Barra da Tijuca. Na ocasião, 95% de seus 1.480 apartamentos foram vendidos em poucas horas. Agora, depois de anos de polêmicas envolvendo o empreendimento, novas unidades serão oferecidas ao mercado: a Caixa Econômica Federal (CEF) vai leiloar 153 imóveis, com lances iniciais que variam de R$130 mil a R$480 mil.
São imóveis de um a quatro quartos, todos com suíte, medindo de 40 a 144 metros quadrados. Os interessados têm até esta quarta para fazer as propostas. O leilão será no dia 10. O que não for vendido será oferecido no Feirão da Caixa, que acontece de 20 a 23.
Hoje, segundo a CEF, 700 famílias moram no local. Mas a sensação que se tem ao visitar o condomínio de 17 prédios é a de que esse número seria bem menor. Muitos compradores desistiram do negócio, e promessas ficaram pelo meio do caminho. Mas, afinal, o que desandou? E o que pode servir como lição para 2016, ou seja, para a construção da Vila Olímpica, também na Barra?
Cobrança de juros na obra, um dos senões
Para Rogério Chor, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi/RJ), fica a lição de que um projeto imobiliário precisa estar bem estruturado, em todas as suas fases:
- É um negócio que não se encerra no ato da compra porque o cliente só recebe o produto dali a dois, três anos. No caso da Vila do Pan, o empreendimento em si foi um sucesso, mas houve um desentendimento entre a iniciativa privada e a prefeitura, o que prejudicou o projeto. E gerou uma série de reclamações, como os complexos esportivo e comercial, que não saíram do papel.
A Secretaria municipal de Obras informa que realizou obras de infraestrutura no entorno da Vila, tais como conclusão da rede de drenagem, instalação de passeios e passarela para pedestres, correção de grade e pavimentação da Avenida Ayrton Senna. As intervenções, diz a assessoria, foram realizadas de acordo com as características do terreno.
Mas, segundo o corretor Zaldo Natzuka, que está à frente do estande montado pela Caixa Econômica no local, o município teria mais a fazer.
- De fato, os prédios foram construídos num terreno alagado, mas que recebeu o estaqueamento necessário antes das obras. Acontece que o mesmo não foi feito no entorno da Vila, cuja responsabilidade é da prefeitura - afirma Natzuka, elogiando o espaço interno do empreendimento. - O condomínio mesmo está tinindo.
Papo de corretor ou não, Natzuka diz ainda que os próprios moradores da Vila formam hoje um grupo de compradores em potencial. Talvez, afirma ele, por conhecerem melhor do que ninguém a realidade do condomínio:
- Estamos recebendo proprietários que querem comprar um segundo imóvel como investimento. E pais que querem comprar para os filhos.
Considerado o "grande erro" da Vila do Pan, a cobrança de juros durante a construção acabou gerando desistências e ações judiciais - a partir de janeiro de 2006, um termo de ajuste firmado entre 37 construtoras e o Ministério Público proibiu esse reajuste.
Centro esportivo vai sair, diz construtora
Hoje, segundo o advogado José Roberto Oliveira, presidente da Associação Nacional de Assistência ao Consumidor e ao Trabalhador (Anacont), há 300 ações judiciais contra a Pan Empreendimentos, a Agenco, construtora dos prédios.
- São 86 processos a favor dos compradores, que conseguiram receber 80% do valor pago, e outros cem em fase de finalização. Teve morador que comprou um imóvel por R$ 215 mil e, quando foi fazer a escritura definitiva, ainda havia um saldo devedor de R$290 mil.
Em nota, a Agenco afirma que "não houve aumento das prestações, mas só acréscimo dos juros preestabelecidos no contrato e atualização monetária pelo ICC-RJ". O complexo esportivo, ainda sem data prevista, continua a nota, será instalado. Apesar de, segundo a empresa, existir em contrato "a previsão de construção, não a obrigação". Quanto ao centro comercial, ela diz não ter assumido a obrigação de construir e que, efetivamente, não vai fazê-lo.
Caixa espera fazer, em breve, outro leilão, desta vez, de 60 apartamentos
Segundo a Caixa Econômica (CEF), as 153 unidades leiloadas fazem parte do pagamento da dívida que a Pan 2007 - empresa constituída para a execução das obras da Vila do Pan - tem com o banco. Em breve, outras 60 unidades, também poderão ir à leilão.
Segundo a CEF, essa segunda leva de imóveis está sendo negociada com investidores e ainda com compradores que pretendiam morar no condomínio, mas desistiram em função da não construção dos complexos esportivo e comercial.
A dona de casa Ada Celina Lage mora com o marido e os dois filhos num apartamento com três suítes desde novembro de 2008. Foi uma das primeiras a se mudar para a Vila do Pan e acompanhou de perto algumas transformações:
- Quando eu me mudei, só havia dez apartamentos ocupados. Naquela ocasião, pouquíssimos serviços estavam funcionando. Hoje, a situação mudou. O condomínio oferece opções de lazer para todas as faixas etárias, como espaço gourmet e academia. Todas muito bem cuidadas. As piscinas, por sua vez, são grandes e bastante confortáveis.
O empresário André Luiz Alves comprou o imóvel na planta e há um ano e meio mora no condomínio. Ele também está satisfeito - elogia a estrutura do condomínio e diz que a localização é estratégica:
- Tenho negócios em Niterói e a proximidade com a Linha Amarela facilita a minha vida.
Por sua vez, uma moradora que prefere não se identificar diz que a localização não condiz com os preços cobrados. Ela teme que favelas cresçam em direção ao terreno localizado ao lado da Vila, onde hoje existe um matagal:
- A minha esperança é que a escolha do Rio como sede das Olimpíadas de 2016 faça com que as autoridades voltem novamente os olhos para a Vila do Pan. Afinal de contas, ela deveria servir como um exemplo bem-sucedido.
Alagamento no entorno, outro gol contra
Outro gol contra, segundo funcionários do condomínio, aparece em dias de chuva forte. Com o transbordamento da Lagoa da Tijuca, muitos moradores ficam retidos no trânsito perto do condomínio, sem poder entrar e outros, ilhados em casa por várias horas.
O exemplo de Barcelona
Em meados da década de 80, Barcelona enfrentava uma grave crise econômica. Muitas fábricas fechavam suas portas, e o desemprego crescia em ritmo acelerado. A volta por cima começou exatamente no momento em que a cidade foi escolhida para sediar as Olimpíadas de 1992.
Ao custo de aproximadamente US$8 bilhões, a cidade mudou de cara, a partir de uma profunda reformulação urbana e econômica. E a Vila Olímpica foi a grande responsável por essa transformação. Construída na zona portuária, ela fez de Barcelona uma cidade aberta para o mar. Até então, a cidade simplesmente ignorava o Mediterrâneo. Para construir a Vila, o governo espanhol desapropriou velhas fábricas e restaurantes decadentes. Um novo aeroporto foi feito, a capacidade hoteleira aumentou e novas vias e túneis foram abertos, reduzindo os engarrafamentos.