05/10/2014 - O Globo
RIO — São Paulo ainda nem decidiu o destino do Minhocão, que deve ser desativado nos próximos anos e pode ser demolido, transformado em parque suspenso ou ter o tráfego limitado a coletivos. Mas o entorno da via expressa — que liga as regiões leste e oeste da capital paulista, passando pelo Centro — já começa a atrair lançamentos imobiliários. Já no Rio, nem a derrubada da Perimetral — que deve ser concluída até dezembro, segundo a Prefeitura — foi suficiente para incentivar as construtoras a lançarem residenciais na região. Ao menos, por enquanto.
E esse cenário só deve começar a mudar no segundo semestre de 2015, quando, estima a Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi RJ), devem ser lançadas as primeiras unidades residenciais. É que a Câmara dos Vereadores aprovou, há 12 dias, um projeto de lei que flexibiliza as regras de construção no Porto. A lei, que deve ser sancionada nos próximos dias pelo prefeito Eduardo Paes, era esperada pelos construtores para começar a investir na região. As empresas mantêm seus planos ainda em sigilo, mas a expectativa da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto (Cdurp) é que até janeiro seja pedida a aprovação de projetos que devem somar cerca de oito mil unidades.
— Desde que o projeto do Porto foi concebido, a Ademi apontou falhas como o não direcionamento de bolsões residenciais e comerciais e o tamanho das unidades, grandes para uma área que vai atrair solteiros, jovens. A legislação era um pleito do mercado e acredito que os lançamentos comecem, pois muitas empresas têm terrenos na região — diz Claudio Hermolin, vice-presidente da Ademi RJ e diretor regional da PDG Rio, uma das construtoras com projetos prontos, à espera da regulamentação.
Até hoje, apenas um empreendimento residencial foi licenciado na área: o Porto Vida, que teria 1.333 unidades e funcionaria como vila de mídia e árbitros durante as Olimpíadas. Mas com a decisão da prefeitura de concentrar todos os equipamentos do evento na região da Barra, os empreendedores estão revendo o projeto para adequá-lo ao mercado.
— Um dos objetivos do Porto Maravilha é trazer de volta ao Centro a moradia. Hoje, a região tem cerca de 30 mil moradores. Queremos atrair mais 70 mil. E ao remover a Perimetral e requalificar toda a área, passamos a pensar a cidade mais para a população que para os carros — afirma Alberto Gomes Silva, presidente da Cdurp. — O projeto aprovado pela Câmara visa a facilitar a produção das moradias, flexibilizando as regras para que os empreendimentos se tornem economicamente viáveis e garantindo a preservação dos elementos arquitetônicos importantes.
Sem lançamentos, fica difícil estimar o preço que esses imóveis podem atingir. Mas, no mercado, fala-se de um metro quadrado em torno de R$ 10 mil, próximo ao cobrado hoje em bairros como Flamengo e Laranjeiras.
— É uma região que tem tudo para ter bons empreendimentos para a classe média. Mas leva tempo para que se consolide. A ocupação deve ser gradativa. É algo para médio e longo prazos — diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio).
Em São Paulo, a situação é bem diferente. Em primeiro lugar, porque a área residencial não fica afastada do viaduto. Há inúmeros terrenos e prédios que margeiam o Elevado Costa e Silva (o Minhocão). Além disso, a legislação paulista é mais flexível em relação ao tamanho das unidades. Tanto que boa parte dos últimos lançamentos residenciais na cidade são de apartamentos com menos de 30m². O que afastava o mercado imobiliário de investir ali até agora era a degradação da região central. A área abaixo do Minhocão, por exemplo, costuma ser ocupada por usuários de crack.
Não à toa, a possibilidade de ver nascer ali um parque, suspenso ou não, já atiça a especulação. Há corretores que dizem que a valorização dos imóveis chegaria a 50%. Hoje, os apartamentos às margens do elevado têm preços até 40% mais baixos que os mais afastados.
O mercado nega, contudo, que a construção dos novos empreendimentos seja motivada pela desativação do Minhocão. As duas construtoras com lançamentos previstos afirmam que já tinham os terrenos e que a aposta na área se dá pela localização, próxima a opções diversas de transporte, instituições de ensino e saúde.
— A discussão sobre o Minhocão é ainda muito incipiente para pautar decisões do mercado. O que acontece ali agora tem mais a ver com oportunidades e escassez de terrenos no restante da cidade, levando o mercado a uma revitalização forçada daquela área — avalia Cláudio Bernardes, presidente do Secovi-SP.
Entre os novos empreendimentos, a MAC lança um com unidades entre 33m² e 83m². Todas de um quarto e metro quadrado a R$ 10.250.
— Pouca oferta já cria demanda. Mas claro que uma possível revitalização só agrega — diz Tatiana Spaolonzi, diretora de Marketing da construtora MAC.
Assim como a MAC, a Helbor, outra empresa com lançamento na região, previsto para novembro, admite que a possibilidade de mudanças no Minhocão pode, sim, ser benéfica.
— Não acho que haverá valorização muito forte no momento. Mas, podemos ter mais liquidez, porque o comprador vislumbra possibilidade de valorização futura — afirma Marcelo Bonamata, diretor de Vendas da Helbor.
REVITALIZAÇÃO DA ÁREA É TENDÊNCIA MUNDIAL
A guinada em direção ao Centro não acontece ao mesmo tempo nas duas principais cidades do país por acaso. A requalificação de centros urbanos é tendência em grandes cidades do mundo inteiro, que vivem desafios parecidos em relação à mobilidade e escassez de moradia.
A diferença está nas soluções. No Rio, a demolição da Perimetral foi decidida pelo governo, sem qualquer participação popular e ainda incomoda muita gente por conta do nó no trânsito. Em contrapartida, oferece um projeto de requalificação urbana que vai dar à região um grande boulevard, além de espaços públicos de lazer e descanso numa área de frente para a Baía de Guanabara, criando uma nova orla na cidade, fora da Zona Sul.
— Estamos revertendo um processo de degradação, tirando os carros da rua e dando prioridade ao pedestre. À medida que esses espaços públicos começarem a aparecer, as pessoas vão entender a proposta — defende o arquiteto João Pedro Backheuser, um dos autores do projeto de revitalização da frente marítima do Centro.
Já em São Paulo, desde que o novo Plano Diretor entrou em vigor em agosto — com a previsão de desativação gradual do Minhocão para carros individuais —, a polêmica tomou conta da cidade. Há grupos de moradores que se organizam a favor da demolição da via com a criação de um parque na área que fica hoje abaixo do viaduto; outros que querem transformar a via elevada em um parque suspenso, a exemplo do High Line, em Nova York, criado numa via férrea elevada abandonada; e de manter o elevado como está.
Uma pesquisa recente do Datafolha, aliás, mostrou que a maioria dos paulistanos, 53%, prefere que o Minhocão não passe por qualquer mudança. Apenas 7% dos entrevistados pelo instituto de pesquisa se disseram favoráveis à demolição. E 23% concordam com o parque suspenso. Além do medo de piorar o já complicadíssimo trânsito da cidade, as duas últimas alternativas são criticadas porque levariam ao Centro de São Paulo um fenômeno recorrente em quase todas as regiões urbanas requalificadas, inclusive a Nova York da High Line: a gentrificação. Ou seja, a substituição dos moradores de classes mais humildes e comércios populares, que historicamente ocupam essas áreas mais degradadas, por pessoas de maior poder aquisitivo e serviços mais caros.