segunda-feira, 29 de dezembro de 2014

Imóvel vazio vai custar caro

28/12/2014 - O Globo

De seu comércio de malas na Avenida Marechal Floriano, o vice-presidente do Clube de Diretores Lojistas (CDL) do Rio, Roberto Cury, observa o entorno e constata: cada vez mais estabelecimentos tradicionais do Centro Histórico fecham as portas, deixando para trás prédios centenários com risco de degradação. A dois quilômetros dali, no Santo Cristo, o aposentado Roberto Schmidt de Almeida conta que o prédio de um antigo hotel vizinho à sua casa, na Rua Pedro Alves, quase em frente a um terreno que abrigará uma das futuras estações do Veículo Leve sobre Trilhos (VLT), foi invadido duas vezes. As duas regiões têm algo em comum: seus imóveis ficam na área de influência do Porto Maravilha. Numa tentativa de incentivar a ocupação de ambas, o prefeito Eduardo Paes enviará nos próximos dias à Câmara Municipal um projeto para instituir a cobrança de IPTU progressivo a imóveis desocupados. Ou seja: quem mantém propriedade sem uso paga mais imposto.

PROJETOS RESIDENCIAIS NÃO SAEM DO PAPEL

Os detalhes da proposta estão sendo elaborados pelo presidente do Instituto Rio Patrimônio da Humanidade, Washington Fajardo. Um dos objetivos do IPTU progressivo é criar condições para ampliar a oferta de moradias nos arredores do Porto por meio da construção de novas residências ou pela conversão de imóveis comerciais pouco valorizados em habitações. Como O GLOBO mostrou na última quarta-feira, a Companhia de Desenvolvimento Urbano (Cdurp) mapeou 65 projetos de moradia licenciados para a região. Desses, 64 são de interesse social, com financiamento do projeto Minha Casa Minha Vida. O condomínio Porto Vida, único tocado pela iniciativa privada, está parado.

Regulamentado pela legislação federal conhecida como Estatuto das Cidades, o IPTU progressivo é um recurso para acabar com a subutilização de imóveis ou desestimular a especulação imobiliária com construções ou terrenos cujos proprietários esperam sua valorização para negociá-los. Com a medida, o dono do imóvel paga um IPTU maior que o restante da cidade caso não dê uso adequado ao patrimônio num prazo de cinco anos.

A cobrança é cumulativa: a alíquota aumenta ano a ano e pode chegar a 15% do valor venal do imóvel (usado para o cálculo do imposto). Hoje, no município do Rio, a alíquota é de 1,2% para todos. Se mesmo com o IPTU progressivo nada for feito, a prefeitura terá o direito de exigir uma desapropriação, indenizando o proprietário com títulos da dívida pública.

— O conceito do IPTU progressivo é dar uma função social às propriedades desocupadas. Vamos propor essa cobrança no Porto Maravilha e no Centro Histórico porque são áreas com grande potencial de revitalização e cheias de imóveis ociosos, incluindo terrenos sem edificações, alguns andares de prédios e até mesmo sobrados inteiros — explica Washington Fajardo.

A prefeitura ainda não tem um levantamento do número de imóveis fechados no Porto e no Centro Histórico. O presidente do Instituto Rio Patrimônio da Humanidade informou que uma equipe de trabalho planeja identificálos por meio de uma checagem em cadastro de diversos órgãos da prefeitura, como os da Secretaria de Ordem Pública e da Fazenda. Ele não descarta a realização de uma espécie de censo imobiliário na região.

O vice-presidente do CDL, Roberto Cury, estima que existam pelo menos 600 imóveis ociosos no Centro Histórico, na Gamboa, na Saúde e no Santo Cristo, a maioria sobrados ou casarões que já abrigaram lojas. Segundo ele, esse cenário se formou por diversos motivos.

— Há fatores históricos, que vão da perda da importância econômica do Centro do Rio com a transferência da capital federal para Brasília à alta generalizada de aluguéis na cidade, que inviabilizam a manutenção do comércio — opina o lojista.

Cury aprova a iniciativa da prefeitura, mas acredita que sejam necessários mais estímulos para que o objetivo final seja alcançado. Ele disse que o CDL discutirá o assunto com vereadores quando o projeto da prefeitura for apresentado à Câmara Municipal.

Imóveis vazios também são vistos como um problema por Petrúcio Guimarães dos Anjos, que mora na Saúde há 60 anos. Ele vive na Rua Pedro Ernesto, num misto de residência e museu, do qual ele é diretor. Parte da propriedade virou um espaço dedicado à cultura negra após a descoberta que o imóvel fica em cima de um antigo cemitério de escravos. Apesar de a via ter essa importância histórica e fazer parte do projeto do VLT, vários de suas construções estão desocupadas. E segundo Petrúcio, a tendência é aumentar.

Ele conta que uma empresa de refrigeração se mudará para a Rodovia Washington Luís devido às dificuldades que clientes e fornecedores encontram para estacionar nas imediações. Muitos imóveis da área têm mais de cem anos e não dispõem de garagens.

— A Rua do Livramento também tem muitos imóveis desocupados. O IPTU progressivo pode colaborar. Mas a falta de garagens deve dificultar a revitalização — alerta Petrúcio.

A proposta da prefeitura é vista com simpatia pelo Secovi-Rio, o sindicato da habitação da cidade. O vice-presidente da entidade, Leonardo Schneider, acredita que a medida possa fazer com que casarões históricos se valorizem como moradias, a exemplo do que ocorre na Europa:

— Muitos desses imóveis estão degradados porque os proprietários não têm recursos ou interesse em reformá-los. A possibilidade de pagarem IPTU progressivo pode acelerar a venda das construções.

A medida, porém, não provocaria mudanças a curto prazo. Isso porque, mesmo que a Câmara aprove o projeto em 2015, o IPTU progressivo só poderá ser aplicado a partir de 2016, por se tratar de matéria tributária. Com a entrada do dispositivo em vigor, donos de imóveis ainda teriam um ano para atender às exigências.

TENTATIVAS DE MUDAR UM CENÁRIO RESISTENTE

O IPTU progressivo não é a primeira medida adotada pelo município para tentar levar mais moradores à região do Centro. Na década passada, o então secretário de Urbanismo, Alfredo Sirkis, autorizou a conversão de imóveis industriais e comerciais em residenciais. No entanto, a iniciativa não teve grande impacto. Alguns empreendimentos, porém, acabaram sendo um sucesso de vendas, como o condomínio Cores da Lapa.

Recentemente, a Câmara Municipal aprovou um pacote de medidas para estimular a construção de moradias na Zona Portuária. Além de incentivos fiscais e tributários, a obrigatoriedade de algumas obras, como a construção de apartamentos para zeladores e estacionamentos, foi derrubada.

Há dois anos, o prefeito Eduardo Paes chegou a estudar mudanças no sistema de cobrança de IPTU. A ideia era fazer uma revisão da chamada planta genérica de valores (que reúne informações sobre o preço de mercado do metro quadrado em toda a cidade), utilizada para o cálculo do imposto. A atual não é corrigida desde a década de 90. Caso o projeto tivesse ido adiante, muitos contribuintes que hoje são isentos de IPTU, principalmente nas zonas Norte e Oeste, voltariam a pagar o imposto. Porém, a Câmara Municipal sequer chegou a debater a matéria. O prefeito acabou desistindo de emplacar o projeto após as manifestações populares de junho de 2013.

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