Porto Maravilha ainda não atrai empreendimentos residenciais

A Cdurp informa que há 65 projetos para moradia licenciados, mas apenas um foi entregue e outro está com as obras paradas

POR LUDMILLA DE LIMA

25/12/2014 - O Globo

Empreendimentos residenciais no Porto não saíram do papel. Na foto, obras do Porto Vida paradas - O Globo / Ana Branco

RIO - O vaivém de operários é intenso no Porto Maravilha, onde os primeiros arranha-céus começam a transformar a paisagem. Ali, o futuro parece já dar as caras para os mercados comercial e corporativo, porém, no que diz respeito a empreendimentos residenciais, a região ainda é um deserto. A Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp) informa que há 65 projetos para moradia licenciados. Desses, um é o Porto Vida, cujas obras estão paradas. Os 64 restantes são de interesse social, inseridos no programa Minha Casa Minha Vida, mas apenas um conjunto, na Rua Nabuco de Freitas, foi entregue. A Cdurp destaca que outros dois estão em fase de contratação pela prefeitura. No entanto, não há, além do Porto Vida, nenhum empreendimento residencial da iniciativa privada com licença da Secretaria municipal de Urbanismo. Diante da quantidade de grandes obras que seguem a pleno vapor no Porto (são pelo menos oito em andamento), resta a espera pela guinada de construções habitacionais, já que a essência da requalificação do Porto Maravilha está justamente na mistura de gente morando com empresas e serviços funcionando.

No mercado de construtoras e incorporadoras, a avaliação é de que será preciso aguardar as intervenções de infraestrutura avançarem para projetos saírem do papel. Em outubro, o prefeito Eduardo Paes conseguiu a aprovação, na Câmara Municipal, de um pacote de incentivos para o setor, numa tentativa de dar velocidade à transformação do Porto. A nova legislação reduz exigências para a construção de moradias, como a retirada do cálculo da Área Total Edificável (ATE) de varandas e espaços de uso comum. A medida ainda desobriga a construção de estacionamentos, de apartamentos para zeladores e de alojamentos e vestiários para funcionários. Além disso, os empreendimentos da área já contavam com incentivos fiscais e tributários.

Gerente nacional de fundos para o setor imobiliário da Caixa Econômica Federal (CEF), Vitor Hugo dos Santos Pinto prevê um cenário melhor no ano que vem. Ele diz que há Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) — cuja compra permite a construção de edifícios com maior gabarito — emitidos para dois grande projetos residenciais (um é o Porto Vida) na região, que somam 2.800 apartamentos. Mais 6.400 unidades, de três empreendimentos, estão em negociação avançada. Segundo Vitor Hugo, em 2015 terá início uma segunda onda de empreendimentos no Porto.

— Como o mercado imobiliário está mais fraco neste momento, sobretudo na dimensão dos imóveis comerciais, os incorporadores vão buscar o que sabem que vende logo. No campo residencial, as coisas vão melhorar — afirma Vitor Hugo, dizendo que, dos 9.200 apartamentos previstos para o Porto, cerca de dois mil deverão ser lançados em 2015. — Essa segunda onda vai ser maior que a primeira, que foi basicamente comercial.

Projetos privados negociados com o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, gerido pela CEF, ainda serão submetidos à Secretaria municipal de Urbanismo. Na conta referente às Cepacs, os residenciais saem ganhando porque um título corresponde a um metro quadrado para moradias, enquanto no corporativo a regra é de dois para um.

mercado em clima de espera

O presidente da Cdurp, Alberto Gomes Silva, diz que faltou impulso no segmento residencial porque existia um clima de espera no mercado:

— Em setembro de 2013, o prefeito anunciou que criaria esses incentivos. O mercado imobiliário ficou aguardando a aprovação dessas novas regras para apresentar seus planos. Com a confirmação das medidas do município, no primeiro trimestre de 2015 haverá uma nova leva de projetos imobiliários para o Porto, cujo perfil ficará mais equilibrado com o surgimento de empreendimentos habitacionais.

Hoje, há cerca de 30 mil pessoas morando na região, sendo que a estimativa da Cdurp é atrair mais 70 mil (de diferentes classes sociais) de 2020 a 2022.

— O mercado está esperando que as obras se tornem realidade. Ninguém pensa em morar na Zona Portuária ainda — avalia o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), João Paulo Matos, acrescentando que aguarda os primeiros lançamentos para 2015.

De acordo com Matos, num primeiro momento, o metro quadrado residencial na Zona Portuária deverá ficar em torno de R$ 10 mil, valor da Tijuca, embora nos próximos anos o preço possa aumentar devido a uma vantagem da região: sua boa acessibilidade, que permite fáceis deslocamentos para zonas Norte e Sul e o Centro e ainda ganhará o sistema de Veículo Leve sobre Trilhos (VLT).

O gerente nacional de fundos para o setor imobiliário da CEF, Vitor Hugo dos Santos, diz que, numa primeira fase, os apartamentos do Porto serão mais compactos, porque grandes famílias só deverão ir para a região quando a infraestrutura de serviços — que inclui escolas, supermercados e shopping — estiver consolidada. Os primeiros compradores devem ser jovens e casais sem filhos. Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel, aposta nesse filão:

— O Porto vai começar com os apartamentos pequenos, de cerca de 40 metros quadrados. Não tem como fazermos hoje unidades para famílias porque o Porto ainda não começou, não está pronto.

APOSTA NA CLASSE MÉDIA

A construtora Concal já anunciou que, num terreno de 23 mil metros quadrados, vai erguer o empreendimento misto Quadra Carioca. Originalmente, o projeto contava com um edifício residencial (com 32 andares), dois comerciais e um corporativo. Mas está em avaliação a troca de um comercial por um outro residencial, devido à expectativa de demanda. O empreendimento deverá ser lançado no ano que vem. Rodrigo Caldas, vice-presidente da Concal, prevê a compra dos imóveis por executivos que trabalham na região, mas não descarta a chegada de famílias.

— Não gosto de taxar o Porto como lugar de apartamento pequeno. Se todo mundo lançar a mesma coisa, não adianta — afirma Rodrigo, explicando que o Quadra Carioca tem como alvo a classe média alta. — Vamos fazer um prédio com fachada de pele de vidro, com sofisticação, porque há um mercado interessante para isso. A boa notícia do Porto é que, diferentemente da Barra, onde o mercado imobiliário começou a construir em ruas ainda de terra, a infraestrutura chegou na frente. Só falta ainda um pouco de vida. Mas, daqui a três anos, os serviços já estarão instalados.

A empresa Tishman Speyer — que inaugurou o primeiro arranha-céu do Porto Maravilha (o Port Corporate, onde a companhia passou a funcionar) e iniciou a obra de uma torre comercial projetada pelo inglês Norman Foster — tem planos de construir apartamentos na região. Os detalhes ainda são mantidos em sigilo.

— O zoneamento do Porto tem cinco milhões de metros quadrados, e a Tishman acredita que metade disso será de imóveis residenciais. A grande vocação do Porto Maravilha vai ser o residencial. É natural vir primeiro o desenvolvimento do corporativo, depois o do comércio e, na fase seguinte, o da moradia — analisa Ana Carmen Alvarenga, diretora de desenvolvimento da empresa no Rio de Janeiro, dizendo que o Porto será atraente para as pessoas que trabalham nas proximidades e querem fugir do trânsito. — As famílias virão quando a região começar a ter escolas e vida de bairro, mas com modernidade nos serviços e mobilidade urbana.

As expectativas são grandes em relação a empreendimentos residenciais, mas os de interesse social ainda patinam. O presidente da Cdurp, Alberto Gomes Silva, conta que um projeto de 260 apartamentos na Rua do Livramento, agora em fase de contratação, passou por convocações da prefeitura (que chama oficialmente as empresas interessadas em construir), mas não houve procura. Para ele, as regras do programa Minha Casa Minha Vida na região afasta empreendedores: o valor do financiamento, de R$ 75 mil por unidade, estaria muito aquém do preço de mercado de um imóvel na região, mesmo com a prefeitura oferecendo o terreno.

— Seria preciso elevar esse valor e flexibilizar normas. A gente queria que os imóveis pudessem ter uma padrão bacana, com arquitetura mais interessante que a dos conjuntos tradicionais. Mas as regras são muito duras. Não pode, por exemplo, ter loja embaixo — diz Gomes Silva.

Em relação ao empreendimento Porto Vida, que foi paralisado depois que a prefeitura decidiu levar a Vila de Mídia e Árbitros das Olimpíadas para Jacarepaguá, o Porto 2016 Empreendimentos Imobiliários, responsável pela construção, afirma, em nota, "que o projeto e o cronograma de obras estão sendo readequados". Serão cerca de 1.300 apartamentos, sendo que menos de 40% das obras andaram, revela a Cdurp. A empresa promete retomar a construção no começo de 2015.

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